¿Qué medidas pueden tomar propietario e inquilino, durante el estado de alarma?

El COVID-19 ha puesto a (casi) todos los perfiles ciudadanos en alguna que otra dificultad. Bien por exceso de producción, en el caso de los sectores indispensables, o por falta de la misma en los negocios que han mermado su actividad, la realidad es que ha generado unos desajustes que, a corto plazo, resultan incómodos cuando media un contrato entre partes. Es el caso de los arrendamientos; por un lado, un arrendador que reclama los importes mensuales y, por otro, un arrendatario que no puede hacerles frente por, presumiblemente, un descenso de sus ingresos motivado por la crisis sanitaria. ¿Qué hacer? ¿A quién acudir? ¿Cuáles son las medidas legales que ha activado la administración para amparar a ambas partes? Os las detallamos:

Los inquilinos o arrendatarios, que estén viviendo alguna situación de vulnerabilidad o cese de actividad motivado por el COVID-19 pueden solicitar al arrendador o propietario, (siempre que sea un particular, nunca una empresa o gran propietario,, y en el plazo de treinta días desde la entrada en vigor del real decreto-ley de estado de alarma), la moratoria temporal y extraordinaria en el pago de la mensualidad, siempre que no se hubiera acordado ya previamente con carácter voluntario. Desde el momento en que recibe la solicitud, el propietario tiene siete días laborables para comunicar al arrendatario las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento de la deuda que acepta o las posibles alternativas que plantea.

Los propietarios o arrendadores, existen dos escenarios:

A) No ser una empresa, fondo de inversión, entidad pública de vivienda, o persona física poseedora de más de diez inmuebles urbanos -excluyendo garajes y trasteros: puede aceptar o no aceptar la suspensión, moratoria o condonación, en cuyo caso el inquilino puede pedir un microcrédito sin intereses ni comisiones, que ha de ser destinado obligatoriamente a la satisfacción de la cuota íntegra del alquiler. El préstamo cubrirá hasta seis mensualidades, y será emitido por un banco y avalado por el Estado, a través de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El usuario solo devolverá a la entidad bancaria el capital en un plazo de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro, según el texto del real decreto-ley.

B) Ser considerado un gran propietario, el inquilino podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación (total o parcial) no se hubiera conseguido de forma voluntaria por acuerdo entre ambas partes. Para ello, existe un plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley (2 de Abril).

En los supuestos de no acuerdo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de siete días laborables, su decisión, a elegir entre dos opciones:

— Una reducción del 50% de la cuota del alquiler mientras dure el estado de alarma y, de hasta cuatro meses si dicho plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad arriba mencionada.

Una moratoria en el pago de la renta durante el estado de alarma y, si no fuera suficiente, por las mensualidades siguientes, con un límite de cuatro meses. Dicho pago se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citado anteriormente, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas. “La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses”, detalla la normativa.

El hecho de acogerse a esta moratoria (que se aplica también a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda) no impide que el inquilino pueda acceder a los minicréditos avalados por el ICO. En este caso, la moratoria y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas quedarán anulados en la primera mensualidad de renta en la que esta financiación esté a su disposición.

¿ y si finaliza el plazo pactado en el contrato?

En la casuística peculiar de los contratos de arrendamiento que finalizan durante el estado de alarma, también se ha promulgado y pronunciado el decreto. Si lo que se alquila es la vivienda habitual del inquilino y el contrato vence en el período comprendido entre la entrada en vigor del real decreto-ley (2 de Abril) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, el mismo contrato se prorroga por un período máximo de seis meses, previa solicitud del arrendatario. Sobre las condiciones que deberán aplicarse durante la prórroga el legislador es tajante: “se seguirán aplicando los términos establecidos para el contrato en vigor”. Es decir, no se podrán subir los alquileres durante la prórroga.

¿se contemplan los desahucios?

Tampoco es posible solicitar lanzamientos o desahucios, ya que con el real decreto-ley aprobado este martes por el Gobierno se suspenden todos los lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. El inquilino deberá acreditar ante el Juzgado que se halla en una situación de vulnerabilidad social o económica por los efectos de la expansión del Covid-19, y que el propio estado de alarma le imposibilita la búsqueda de vivienda para sí y para aquellos con quienes convive. Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

La documentación necesaria para acreditar para la vulnerabilidad, es:

• En caso de desempleo, es necesario el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

•  En caso de cese de actividad de los trabajadores autónomos, el certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de una declaración de cese de actividad realizada por el interesado.

• Para hacer constar el número de personas que habitan en la vivienda habitual, el libro de familia o un documento acreditativo de pareja de hecho, un certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores y, si es el caso, una declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

• La titularidad de los bienes se comprobará a través de una nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

• Se deberá añadir también una declaración responsable del deudor en la que se hace constar el cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes para sufragar el coste del alquiler.

Durante el estado de alarma, sin embargo, puede ser complicado obtener esta documentación. Por ello, el legislador prevé que el inquilino pueda sustituirlos por una declaración responsable que incluya los motivos, relacionados con la pandemia de COVID-19, que le impiden que aportar esos papeles. “Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado”, según el real decreto-ley.

En Ramallo Abogados, nos actualizamos de forma constante en la normativa legal referente al estado de alarma. Estamos a su disposición como despacho de abogados de referencia en Málaga, Costa del Sol y Axarquía para cualquier consulta relativa a este u otros artículos legales que encuentre en nuestro blog, web o redes.

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